מילון מונחי נדל״ן לאנשי מקצוע
כל המונחים שאיש הנדל״ן פוגש בעבודה עם דאטה — בשפה ברורה. לחיצה על מונח עם קישור מובילה למדריך המלא.
- מחיר למ״ר
- מחיר הנכס חלקי שטחו במ״ר. המדד שמנטרל הבדלי גודל ומאפשר להשוות נכסים "תפוח לתפוח" — נקודת הפתיחה של כל תמחור מקצועי. למדריך המלא על תמחור ומחיר למ״ר.
- מחיר מבוקש
- המחיר שהמוכר מבקש במודעה. משקף ציפייה ותחרות נוכחית, וכמעט תמיד גבוה מהמחיר שנסגר בפועל.
- מחיר עסקה
- המחיר ששולם בפועל בעסקה שנסגרה, כפי שדווח לרשות המסים. הנתון הרשמי — האמת של השוק, להבדיל ממחיר מבוקש.
- חציון (מדיאן)
- הערך האמצעי בסדרה: מחצית הנכסים מעליו ומחצית מתחתיו. עמיד לחריגים יותר מממוצע, ולכן מדד אמין יותר לתמחור.
- אחוזון (P10 / P90)
- סף שמתחתיו נמצא אחוז מסוים מהנתונים. P90 = יקר מ-90% מהשוק; P10 = זול מ-90%. יחד הם מגדירים טווח מחירים ריאלי לאזור.
- מיצוב
- מיקום נכס ביחס לחציון האזור — יקר או זול, ובכמה אחוז. הופך מספר בודד לתובנה: הזדמנות או דגל אדום שדורש בדיקה. איך משתמשים במיצוב בתמחור.
- עסקאות אחרונות
- עסקאות שנסגרו לאחרונה בבניין, ברחוב או בשכונה. הבסיס האמין ביותר לתמחור — מעדיפים טריות (12 חודשים) ומספר מספיק (3+).
- בלעדיות
- הסכם שבו מתווך מקבל זכות ייחודית לשווק נכס לתקופה מוגדרת, בדרך כלל תמורת התחייבות לפעילות שיווקית.
- תמ״א 38
- תוכנית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה תוך תוספת זכויות בנייה. סגורה להגשות חדשות מ-2022; פינוי-בינוי ותוכניות מקומיות הם המסלול המרכזי כיום. למדריך על תמ״א 38 ופינוי-בינוי.
- פינוי-בינוי
- הריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם, בדרך כלל בצפיפות גבוהה יותר. מסלול התחדשות עירונית בעל פוטנציאל השבחה משמעותי. למדריך על התחדשות עירונית.
- נסח טאבו
- מסמך רשמי מרשם המקרקעין המפרט בעלות, זכויות, שעבודים והערות אזהרה על נכס. בדיקה בסיסית לפני כל עסקה.
- גוש וחלקה
- מספרי הזיהוי הרשמיים של קרקע במרשם המקרקעין — כתובת ה"טאבו" של הנכס, שאיתה מאתרים זכויות ועסקאות.
- מס שבח
- מס על הרווח (השבח) ממכירת נכס — ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות. משולם על ידי המוכר. למדריך על מס שבח ומס רכישה.
- מס רכישה
- מס שמשלם הקונה בעת רכישת נכס, מדורג לפי שווי וסוג — עם הבחנה מהותית בין דירה יחידה לדירה נוספת. למדריך על מס רכישה.
- תשואת שכירות
- שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס, באחוזים. מדד מרכזי למשקיעים לבחינת כדאיות — יש להבחין בין תשואה ברוטו לנטו. למדריך על תשואת שכירות.
- זכויות בנייה
- היקף הבנייה המותר על מגרש לפי התוכניות החלות — קובע את פוטנציאל ההרחבה, התוספת או ההתחדשות של הנכס.
- היוון
- תרגום תזרים הכנסות עתידי לערך נוכחי. משמש להערכת שווי נכס מניב לפי ההכנסה שהוא מייצר ושיעור התשואה הנדרש.
מקורות רשמיים
להעמקה ובדיקה מול הגורמים הרשמיים:
- nadlan.gov.il — נתוני עסקאות נדל״ן רשמיים (רשות המסים).
- רשות המסים — מיסוי מקרקעין — מס רכישה ומס שבח.
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית — תמ״א 38 ופינוי-בינוי.
- מקרקעין ברשת (משרד המשפטים) — הזמנת נסח טאבו רשמי.